Deuxième ou troisième poste de dépenses dans les entreprises, notamment tertiaires, l’immobilier est devenu un enjeu stratégique pour les dirigeants. Même I’Etat, dans le cadre de la Réforme Générale des Politiques Publiques, a mis
en place des règles de plafond de surface (1 2 m2 par agent) et de plafond de loyer selon les villes.
En ces temps d’austérité, le budget loyer comme le budget charges sont regardés de très près.
ENTREPRISES 44. en confiant au ClNA
la rédaction de ce dossier, permet
aux membres de notre Club, experts dans leur domaine, d’apporter un éclairage sur l’évolution de nos marchés, le développement de nouvelles offres foncières, les nouvelles générations d’immeubles de bureaux, les changements réglementaires et les évolutions des
espaces de travail qui vont dans le
sens des économies et de la maîtrise
des coûts. Une ardente obligation..
.
Philippe Josse,
président du CINA
Tendances du marché tertiaire (chiffres de l’Observatoire Nantais de l’Immobilier Tertiaire et d’Activité du 1er semestre 2011 – ONITA
A près une année 2010 satisfaisante, on aurait pu s’attendre, pour le premier semestre 201 1, à une activité ralentie compte tenu de la situation économique. Le constat n’en est pas moins surprenant. Au regard des chiffres recensés.
nous avons observé deux phénomènes à période équivalente :
d’un fort ralentissement du nombre des transactions. Celui-ci a été divisé par deux,
un volume des surfaces placées en augmentation de plus de 10 %.
A cela, il y a plusieurs explications : les effets de la crise se font ressentir pleinement sur le nombre de transactions pour ce semestre. Cette baisse est notamment due à un rallongement des délais des décisions. Par la diminution du nombre des transactions, la surface moyenne de 160 m2 transactés en 201 0 passe pour ce premier semestre à 380m2.
Concernant les m2 placés, un certain nombre d’opérations enregistrées en 2010 se sont concrétisées en 201 1, notamment des opérations supérieures à 1 500 m2 et pouvant atteindre près de 10 000 m2.
Point sur la demande placée
Au cours du premier semestre, ONITA a recensé près de 47 000 m2 placés pour plus de 120 transactions. Le secteur du neuf représente plus de la moitié des transactions (26 000 m2). Deux secteurs de I’agglomérationnantaise captent la plupart des demandes : le centre-ville et la périphérie nord-ouest, principalement le secteur AtlantistZénith.
Durant cette période, nous constatons un maintien des valeurs locatives observées en 2010, pour le segment du seconde main de périphérie avec des prestation basiques, alors sur les valeurs locatives augmente pour le seconde main de standing, tant en périphérie qu’en centre- ville. .. Par contre, pour le neuf, ces valeurs restent stables, démarrant à 1 17Hm2 en périphérie pour atteindre 175 m2 en centre-ville.
La faiblesse des transactions à l’acquisition (moins de 25) ne nous permet pas l’élaboration de données fiables. Toutefois, elles varient entre1 000 et2 100 € HT/m2, sans grand changement par rapport à 2010.
Parc d’activités en Loire-Atlantique : bilan et perspectives
539 ha pour se développer
Les entreprises en recherche d’un site pour s’implanter ou se développer en Loire-Atlantique peuvent choisir en 201 1
entre 108 parcs d’activités offrant 539 ha viabilisés.
Ils sont répartis sur une large partie du département et bénéficient, dans l’ensemble, d’une desserte routière de bonne
qualité : près des 213 des superficies proposées à la vente sont en effet à 3 minutes d’un échangeur sur une 2 x 2 voies.
Des ventes stables
Le volume et la répartition des ventes de 2010 font apparaître 2 tendances : tout, d’abord, à 89 ha, les ventes se stabilisent à niveau modeste : elles atteignaient 90 ha en 2009, mais le double en 2008 et près du triple en 2007. Ensuite, les ventes se resserrent sur un nombre plus limité de parcs : 46 en 201 O contre 56 en 2009 et 90 en 2008.
La conjoncture défavorable explique une partie du phénomène, comme en témoigne la forte diminution des volumes commercialisés en faveur des activités de production : ilsatteignent en 2010 le tiers de ce qu’ils étaient en 2008.
Mais l’indisponibilité temporaire de foncier viabilisé sur des parcs qui ont connu ces dernières années une commercialisation rapide est également à mettre en avant. A l’échelle départementale, les superficies viabilisées disponibles à la vente ont tendance à diminuer : elles dépassaient 600 ha en 2008.
Difficultés économiques et délai de reconstitution de l’offre sur des territoires attractifs se conjuguent pour caractériser le profil des ventes de 2010.
Ne pas baisser la garde
La tendance à la diminution de l’offre conjuguée à une baisse plus prononcée des ventes sur la période récente se traduit par un allongement du délai théorique d’écoulement du stock, qui s’établit à 6 ans cette année.
Le ralentissement économique de cette fin 201 1 et sa poursuite attendue en 2012 peuvent suggérer que I’offre actuelle
répondra aux besoins. Pourtant, 3 points sont à garder en mémoire :
- les délais nécessaires à l’aménagement de capacités supplémentaires par création, extension ou densification de parcs se comptent aussi en années ;
- des besoins fonciers persistent y compris en période de basse conjoncture, ne serait-ce que par la recomposition permanente du tissu économique; – des tensions existent déjà sur certains territoires attractifs qui ne peuvent plus répondre aux demandes aussi facilement que par le passé.
La décision prise par le Conseil général de Loire-Atlantique de créer des zones d’intérêt départemental, les Ecospaces, participe de la réponse à ces problématiques.
Inscrits dans une logique d’aménagement du territoire, ils compléteront la gamme des parcs d’activités communautaires en offrant une visibilité à long terme aux porteurs d’investissements industriels et logistiques,
grâce à leur emprise significative – de l’ordre de 150 ha -et le ciblage de projets aux besoins fonciers élevés. Ils contribueront également à favoriser un développement équilibré du territoire et de l’emploi.
Le ralentissement de l’activité économique redonne actuellement un peu de souplesse en matière de capacité d’accueil. Toutefois, l’horizon de 6 ans est en réalité limité et ne peut qu’inciter à rester vigilant sur le renouvellement régulier de l’offre.
Gildas Fouasson – Comité d’expansion
économique de Loire-Atlantique -
CODELA
EuroNantes Gare, un quartier de ville
Un quartier entre gare et Loire
Inscrite directement dans le projet urbain de l’agglomération nantaise, la ZAC Euro- Nantes Gare prend place entre la gare et la Loire, proposant plus de 1 500 logements et 190 000 m2 de bureaux. Sa situation stratégique, à proximité de la gare TGV, de l’île de Nantes et du centre-ville, lui confère une importance toute particulière en termes de renouvellement urbain et en fait un véritable enjeu de développement du territoire.
II s’agit, ainsi, de réintégrer physiquement ce quartier dans la ville en le reliant aux quartiers voisins, par l’amélioration des franchissements ferroviaires et le nouveau pont EricTabarly sur la Loire et en lui redonnant une véritable qualité d’espace et d’habitat satisfaisants.
La mixité comme priorité : architecture, habitat, fonctions
La mixité urbaine est le principal fondement de ce projet : logements diversifiés, activités économiques, services
publics et privés, transports en commun et circulations douces, équipements de détentes et espaces verts de qualité font d’EuroNantes Gare un quartier « à vivre ».
Ce nouveau quartier comprendra ainsi à terme avec la ZAC MALAKOFF centre :
14 700 m2 SHON* d’activités,
240 700 m2 SHON de bureaux (soit plus de 10 000 emplois),
120 232 m2 SHON de logements soit 1600 logements (dont 500 logements sociaux),
Une attention toute particulière a été portée au traitement des espaces publics permettant de réaliser des espaces qualitatifs (mail Pablo Picasso) se mêlant à une mixité d’architectures contemporaines, et donnant naissance à un véritable quartier de ville.
Renforcement économique de la métropole en coeur d’agglo
Le site d’EuroNantes Gare, au pied de la gare TGV, et donc à 2 heures de Paris, offre également à l’agglomération nantaise la perspective de nouveaux développements économiques renforçant l’attractivité et l’emploi de la métropole.
Toujours en mouvementLa mise en oeuvre d’une première phase d’urbanisation a permis de voir naître les premiers espaces publics, logements et bureaux du quartier. Ainsi, les premiers habitants ont fait leur entrée à l’automne 2009, le collège a ouvert ses portes la rentrée 201 0, et d’ores et déjà des commerces ont démarré leur activité. ..
Nantes Métropole Aménagement entame la seconde phase du projet à l’est du mail Pablo Picasso. Ainsi, au cours de l’année 201 2, les grues investiront une nouvelle fois le quartier, pour la construction de « Nouvelle vague » par Adim Ouest, un ensemble de bureaux, logements et de commerces en rez-de-chausée. A suivre, l’îlot 38 accueillera un programme d’habitats mixtes (libres, abordables et sociaux) ainsi que des locauxcommerciaux en rez-de-chaussée (Samo/Bati-Nantes).
Au total, entre la fin 2013 et l’année 201 5, plus de 56 OOOm2 tertiaires et 506 logements devraient être livrés.
Durant les années à venir, de nombreux projets alliant mixité et qualité architecturale viendront compléter l’offre de
ce quartier, toujours en mouvement.
*SHON : surface Hors Euvre nette.
Franck Savage,
Nantes Métropole Aménagement
L’île de Nantes, un grand projet d’ambition européenne
Peu de villes ont nourri un tel projet : à deux pas du centre historique, reconstruire la ville sur elle-même pour y développer plus de 1 million de mètres carrés dont 300 000 m2 pour des activités économiques. 15 000 nouveaux habitants et autant d’emplois sont attendus.
80 opérations immobilières ont déjà été engagées. La nouvelle équipe de maîtrise d’oeuvre en place, sous la conduite
de l’urbaniste belge Marcel Smets et de l’agence uapS, réaffirme l’ambition du projet urbain et verra débuter ou s’achever de nombreux chantiers d’importance.
À côté du futur Prairie-au-duc, dont l’exemplarité a été distinguée par l’État en 2009 en lui octroyant le label « écoquartier », les projets Viviani 1, 2 et 3 (7 500 et 5 000 m2 de bureaux), les nouveaux immeubles de la pointe est ou
encore l’opération d’envergure Yléo sur le Tripode sont en cours. À l’ouest, s’est achevé un équipement culturel audacieux, la Fabrique, laboratoire artistique emblématique du Quartier de la création où 100 000 m2 seront dédiés aux industries créatives. Autour, ce sont plusieurs opérations de bureaux qui renforcent l’offre liée au Quartier de la
création : après Manny, ce sont les immeubles Eurêka et Ehundura qui ont été livrés à la rentrée 201 1. Tout près, le projet de transformation des Halles Alstom, ancien fleuron industriel, en sera l’épicentre à l’horizon 2014, avec notamment l’implantation de l’école des Beaux- Arts, d’activités de formation, de médiation et d’espaces dédiés aux entreprises ou aux artistes. Au sud-ouest de l’île, 90 ha de friches industrielles seront reconverties avec notamment le regroupement des activités du CHU sur plus de 200 000 m2.
→ Les chiffres clés
1 000000 m2 constructibles dont 300000 m2 d’activités économiques,
450000 m2 déjà reconvertis (plus de 80 opérations immobilières),
15000 nouveaux habitants attendus
15000 nouveaux emplois (hors CHU).
→ Les principales opérations à venir
Prairie au Duc phase 2 (8000 m2 de bureaux et commerces sur un total de 22000 m2) : lancement de la consultation promoteurs en octobre 201 1,
Viviani 2 (7000 m2 de bureaux et commerces),
Brossette (25000 m2 dont la moitié pour les activités économiques) : lancement de la consultation promoteurs début 2012.
Jean-Luc Charles – Samoa
Parc Tertiaire AR MOR – Saint herblain
La Communauté Urbaine Nantes Métropole, a confié à Loire océan Développement, parallèlement aux programmes de renouvellement urbain de centreville, le développement d’une offre foncière et immobilière de référence en périphérie nantaise.
C’est le secteur accueillant le Zénith depuis 2006, au carrefour du périphérique et de l‘axe Nantes/Saint-Nazaire/Vannes, qui a été retenu, à Saint-Herblain, deuxième pôle d’emploi de l’agglomération, dans un environnement d’activités et de services important et en fort développement.
Dans un cadre paysager de grande qualité, une offre dédiée de 110000 m² de bureaux et de services d’accompagnement est ainsi en développement sur le Parc Tertiaire Armor.
Cette offre est tout particulièrement orientée vers l’accueil de grands comptes (directions régionales ou interrégionales, regroupement de sites) ou de sièges sociaux de PME régionales, mais aussi vers les demandes de petites surfaces. Elle peut être proposée dans le cadre d’un bâtiment en compte propre (sans limite de surface grâce à l’offre foncière disponible et adaptable) ou dans un programme confié à un promoteur, compte tenu de l’attention portée à la production régulière d’une offre immobilière disponible sans délai.
Les conditions économiques distinguent l’offre périphérique de celle du centre-ville : les loyers proposés sont d’environ 135/142€HT/m² SU, les valeurs à la vente de l’ordre de 1700€HT/m² HON.
Le Parc Tertiaire AR MOR est aussi conçu comme un lieu de vie pour les 4500 à 5000 salariés qui y travailleront à terme : des services à la personne et à l’entreprise sont d’ores et déjà disponibles (hôtel 3*, restauration d’affaires, restauration quotidienne, agence bancaire entreprises) ou attendus à court terme (conciergerie, crèche interentreprises).
Aujourd’hui, 50000 m² de planchers sont livrés et occupés, représentant 2 200 emplois. 60 000 m² sont à construire ou à commercialiser.
Christian Giboureau – Loire Océan Développement
Les nouveaux immeubles de bureaux
Skyline, un programme immobilier innovant au coeur d’Euronantes-Gare
Situé au coeur d’Euronantes gare, cet ensemble immobilier, signé Ateliers 234 et développé par Cirmad Prospectives,
regroupe, en deux bâtiments, 16183 m² de bureaux, 872 m² de commerces et un parc de stationnement de 672 emplacements en sous-sol dont 434 publics appartenant à Nantes Métropole. Ce programme certifié HQE® et labellisé BBC, allie innovation, architecture contemporaine, respect de l’environnement et performance énergétique.
Un projet avec des prestations en phase avec les besoins du marché
Construit par Quille Construction, Skyline est un bâtiment nouvelle génération. L’équipe du projet a conçu un bâtiment aux lignes sobres et actuelles, aux halls d’accueil spacieux et hauteurs libres sous plafond de 2,70 m, disposant de toits-terrasses végétalisés, de vastes terrasses privatives, d’un patio intérieur et d’un jardin privatif.
Skyline propose des surfaces modulables en sous-ensembles de 300 m² et loués avec le pré-câblage intégré dans le fauxplancher.
Skyline, au coeur de la performance
L’ensemble immobilier s’inscrit dans une démarche HQE®, avec un profil environnemental élevé (5 cibles très performantes).
Grâce à sa conception énergétique innovante, Skyline est labellisé BBC Effinergie (Bâtiment Basse Consommation) et ne
consomme que 70 kWhep/m²/an. Afin d’obtenir ce résultat, l’équipe de Cirmad Prospectives a opté pour :
- une façade intelligente jouant avec lalumière naturelle et construite par des procédés innovants d’industrialisation et de préfabrication :
→ du béton poli blanc à l’extérieur assurant la pérennité, →une fenêtre toute hauteur avec un mini-balcon accessible via un ouvrant et protégé par un garde corps en verre pour chaque bureau, → des protections solaires à lames extérieures orientables et asservies à la luminosité extérieure en façades sud et ouest, →un mur béton intérieur permettant de rafraîchir les volumes en été.
Une technique économe en énergie :
→un traitement de l’air avec des poutres climatiques actives, →une ventilation double flux avec une récupération de l’énergie sur l’air extrait, →un confort intérieur avec éclairementpar luminaires graduables asservis à la détection de présence.
Livré en avril 2011, l’immeuble est occupé en quasi-totalité par la BNP, la Direccte, Regus et le siège social de Quille Construction.
Jacques Larrignon
A propos de Cirmad Prospectives Chef d’orchestre de l’acte de construire, Cirmad Prospectives, filiale de Quille Construction, est une société spécialisée
dans le développement de projets immobiliers.
Elle accompagne ses clients dans une démarche globale, de la conception à la réalisation d’un projet immobilier.
Interlocuteur unique, elle apporte une réponse et des solutions sur mesure pour développer un projet ou valoriser un site. Elle intervient sur l’ensemble de la gamme immobilière.
Témoignage, Xavier Pelleter, Albdo (bureau d’études) La RT2012 : réduire les besoins énergétiques avant tout
Nous rentrons maintenant dans la phase de mise en route de la RT2012. Les dates d’application sont définies par l’arrêté du 26 octobre 2010. Elles sont fonction du type de bâtiment. Pour les bâtiments de bureaux, établissements
d’enseignements, établissement d’accueil de la petite enfance, et les logements situés en zone ANRU, la RT2012 est
applicable depuis le 28 octobre 2011.
La RT2012 s’articule autour de cinq usages énergétiques : le chauffage, la climatisation, la production d’Eau Chaude Sanitaire, l’Eclairage et les Auxiliaires (ventilateurs, pompes etc…).
Tout comme la RT2005, elle imposera des exigences de performances globales et minimales. Elle sera matérialisée à travers trois coefficients : le Bbio (Optimisation des performances), le Cep, (consommation des cinq usages évoqués ci-dessus), la Tic (Température intérieure de confort).
Outre les exigences techniques, la RT2012 imposera au maître d’ouvrage de fournir des attestations de prise en compte
de la RT2012 en phase PC et en fin de chantier. Finis les projets conçus sans approche thermique cohérente, une vraie
réflexion devra être menée très en amont sur tous les projets.
Logements et tertiaires : à chacun ses changements
En logement, les incitations gouvernementales (la loi Scellier notamment) ont généralisé les bâtiments BBC depuis plusieurs années. La RT2012 n’est donc pas une énorme révolution, si ce n’est qu’il faut respecter de nouvelles contraintes de performances minimales. La situation est bien différente dans les bâtiments tertiaires, car la notion de Bâtiment Basse Consommation n’est pas encore généralisée. A ce titre, la RT2012 représente un vrai changement et une marche technologique plus importante.
Une priorité, la réduction des besoins énergétiques
La réduction des besoins énergétiques est un principe fondamental de cette nouvelle réglementation.
Une réflexion en amont est donc nécessaire. Elle passe par une optimisation du coefficient Bbio du projet, c’est-à-dire
de tous les critères du bâti impactant le chauffage, le confort d’été et l’éclairage.
Les échanges entre le bureau d’études énergétique et l’architecte deviennent incontournables pour étudier les impacts:
de l’orientation, des occultations, des choix de structures, de vitrages et d’isolation (enveloppe du bâtiment) et de l’inertie sur le bilan chauffage, sur les besoins de climatisation et sur le confort thermique d’été,
de l’agencement intérieur et des dispositions de vitrage pour garantir un bon éclairage naturel et limiter le recours à l’éclairage artificiel.
Pour autant, la nouvelle réglementation n’oublie pas les installations techniques ( chauffage, climatisation et écliarage notamment). Elles doivent maintenant proposer des performances élevées pour répondre efficacement aux besoins du bâtiment.
Avec la RT2012, plus de solutions préétablies, chaque projet doit trouver son optimisation dans la bonne conjugaison
entre Bâti/Systèmes/ENR*.
Cette démarche doit être intégrée dès maintenant pour les projets en cours, mais également pour préparer l’ensemble
de la profession aux futures étapes de la réglementation qui devrait nous mener très rapidement aux bâtiments à l’énergie positive…c’est pour 2020 au plus tard.
Des espaces de travail à votre service
9 idées pour vous faciliterla vie
Maximisez la performance des m²
en l’envisageant sous l’angle des processus de travail, des ressources humaines, de la technologie, de la culture d’entreprise et de la marque. Une stratégie efficace en matière d’espace de travail doit prendre en compte tous ces facteurs.
Valorisez chaque mètre carré « Chaque siège doit être un bon siège », dit Lauri Lampson (PDR). « Il ne doit pas y avoir de mauvais coins. Accès à la lumière naturelle, séparation par rapport aux axes de circulation, création de voisinages, espaces différenciés selon leurs fonctions et leurs caractéristiques, chaque mètre carré doit être performant.
Pour multiplier les interactions, pensez densité
D’après une étude récente, la communication en face à face varie de près de 60% selon qu’un poste de travail est situé le long d’un axe principal de circulation ou à un emplacement moins visible (Harvard Business Review, mars 2010, d’après des travaux de James Stryker, Saint Mary’s College of California). Par rapport aux aménagements à faible densité, les aménagements très denses en postes de travail augmentent de 84% la communication entre les membres des équipes.
Prévoyez des outils technologiques malins
Dans tout espace de travail, les zones les plus actives sont bien équipées. Pour les équipes de projet ou les groupes de travail, veillez à prévoir tous les outils technologiques nécessaires pour accéder aux informations, les partager et les présenter.
Utilisez l’espace pour nourrir le sentiment d’appartenance et la confiance
Les interactions sociales formelles et informelles sont fondamentales : favorisez les conversations en aménageant des espaces confortables pour la réflexion et le brainstorming. Les applications benching rapprochent les collaborateurs, elles libèrent et facilitent la communication.
Ne sous-estimez jamais le pouvoir d’un en-cas et d’une boisson lorsqu’il s’agit de réunir les collaborateurs etd’amorcer une conversation. Lauri Lampson (PDR) se souvient d’une scientifique expliquant pourquoi les mini-cuisines installées dans le couloir de sa société étaient si importantes. Elle disait, « c’est là que l’on se rencontre par hasard et que l’on parle sciences. Les meilleures idées naissent là. »
Créez une destination
La véritable collaboration repose sur les interactions en face à face. Les collègues partagent connaissances et expériences dans des environnements propices et intimes. L’innovation nécessite des lieux pour échanger et faire fructifier ses idées.
La culture d’entreprise se construit au bureau, pas au café du coin. Aménagez un espace de travail qui soit une destination propice à tout ce travail important.
Revitalisez les bureaux individuels
Optimisez les m² de bureaux individuels, installez des outils techniques flexibles.
Créez une zone destinée aux conversations près de la porte, une zone de collaboration plus à l’intérieur, et une zone de concentration au fond.
Utilisez l’espace pour favoriser le changement
Selon Ryan Armbruster (UnitedHealth Group), « l’espace peut contribuer à pousser l’entreprise vers le changement. Il y a une limite à trouver, où le changement est suffisamment sensible pour que les gens se sentent un peu bousculés, mais pas perturbés au point de se désengager ou de faire obstacle à ce que vous essayez de mettre en place. »
Les espaces où l’on peut tester de nouvelles idées, faire du désordre et se tromper discrètement alimentent le processus d’innovation. Ils font comprendre aux collaborateurs que la prise de risques est valorisée.
Sachez qu’on ne favorise jamais assez la collaboration
La place gagnée en réduisant les postes de travail individuels peut servir à créer des espaces utiles à tous : zones propices aux réunions informelles, salles de projet, salles de réunion en petits groupes ; outils de partage des informations : plans de travail suffisamment grands pour étaler des documents, surfaces verticales pour rendre le travail lisible.
Aurélie Martin
Chef de marché régional Steel
Le marché de l’investissement
L’année 2011 voit le retour des investissements en bureaux avec 1,1 Mds € placé sur les trois premiers trimestres contre 330 M € sur la même période en 2010, (année marquée par la part des commerces dans les volumes placés avec en régions des montants investis en bureaux qui n’avaient jamais été aussi faibles.)
Ainsi, la bonne résistance des marchés locatifs et la stabilisation des taux de vacances ont favorisé le retour des investisseurs sur les bureaux qui concentrent 65 % des volumes investis. Cet intérêt pour les bureaux s’est également manifesté pour les métropoles régionales puisque sur le seul 1er trimestre 2011, plus de 400 M€ y ont été investis contre 115 M€ à la même époque de l’année dernière.
Sur ce marché de l’investissement en région, la part des investisseurs français est prépondérante avec 91 %, et notamment celle des SCPI, qui avec 22 % ont été parmi les principaux acteurs du marché sur le 1er semestre 2011.
Ainsi, dans ce contexte, il est intéressant d’avoir la vision du marché de l’investissement de l’une des SCPI régionales
les plus actives et dont en outre le siège se situe à Nantes :
Martin Chatillon : Pierre Martinez vous êtes responsable des investissements de la SCPI ATLANTIQUE MUR REGIONS, issue de la Banque Populaire Atlantique, vous êtes donc, en tant que SCPI, l’un des acteurs majeurs de ce marché de l’investissement 2011.
Pierre Martinez : en effet les chiffres parlent d’eux-mêmes et ceux communiqués sont éloquents puisqu’au 1er semestre 2011 la collecte nette des SCPI au plan national s’est élevée à 962 M€, en progressionde 60% par rapport au 1er semestre 2010 qui était déjà un bon cru. 2011 pourrait ainsi constituer un record en terme de collecte.
Pour notre structure, les montants collectés en 2011 sont également en forte hausse de près de 30 % à fin septembre
et pourraient atteindre les 45 M€ sur l’année.
Quelle est, dans ce contexte dynamique,
votre actualité sur les trois premiers trimestres 2011 ?
Les offres proposées sur le marché en 2011 ont été plus conformes à la typologie des opérations que nous recherchons,
notre coeur de cible étant constitué d’immeubles de bureaux, en région uniquement, acquis en pleine propriété et
dans une fourchette de taille comprise entre 2000 et 5000 m2.
Si nous n’avons pas de fonds particulièrement dédiés aux nouvelles normes environnementales, nous orientons nos
recherches en priorité sur des immeubles neufs ou de moins de 5 ans, correspondant à minima à la norme RT 2005. Nos investissements doivent être en phase avec la demande des grandes métropoles régionales et les volumes investis dans ces différentes villes par notre SCPI sont également proportionnels à la taille de ces marchés.
Quelle est la place de Nantes dans votre stratégie d’investissement ?
Nantes, bien sûr, pour des raisons historiques liées à la création de notre SCPI, occupe une place de choix. Je suis heureusement surpris par la tenue du marché nantais et son dynamisme. Le volume des m² transactés place cette ville dans le palmarès des métropoles françaises dont la profondeur et la maturité de marché sont à même de rassurer un investisseur institutionnel notamment avec des taux qui restent attractifs par rapport au marché francilien.
En effet avec près de 100 000 m² transactés en bureaux en 2010, le marché nantais intéresse les grands investisseurs
français et étrangers. Cet intérêt se concentre cependant sur des produits sécurisés créant ainsi un marché à deux
vitesses entre d’un côté celui du « prime » avec des valeurs stables et d’un autre côté, celui des actifs secondaires non sécurisés qui ont du mal à trouver acquéreur.
C’est justement pour conserver intacte l’attractivité de notre patrimoine, que notre SCPI pratique une politique de travaux réguliers, permettant ainsi à nos immeubles, de rester en phase avec les attentes des utilisateurs.
En 2011, l’investissement en immobilier d’entreprises pourrait être compris entre 12 et 13 Mds €, un niveau honorable à comparer avec la moyenne long terme qui s’établit à 15 M€.
Dans un contexte économique plus morose, comment voyez-vous l’année 2012 en matière d’investissement ?
En effet, les prochains mois et l’année 2012 cumulent bien des événements : fin de l’effet SIIC, réforme du régime des
plus-values, élection présidentielle… Il est donc bien difficile d’établir un pronostic.
Gageons que dans un contexte économique morose, le particulier continuera de plébisciter le placement sur des parts
de SCPI par rapport à d’autres choix d’actifs moins sécurisés à ce jour.
Il est vrai que compte tenu du ralentissement économique et du resserrement des conditions de crédit, les volumes investis pourraient diminuer en 2012, mais cela est une autre histoire !
Martin CHATILLON
Consultant BNP PARIBAS RE
Nantes Métropole : quand l’équilibre est une force
Par son dynamisme économique et son attractivité pour les entreprises, Nantes Métropole s’impose comme le premier pôle économique du Grand Ouest. L’agglomération nantaise a su préserver un tissu économique équilibré où la diversité des activités tertiaires et industrielles fait sa force.
Portée par une activité tertiaire dynamique, un socle industriel puissant et la capacité d’innovation des pôles de
compétitivité (matériaux composites, biotechnologies, images et réseaux, automobiles) Nantes métropole est de plus
en plus prisée par les entreprises et leurs salariés. Pour preuve la première place attribuée par le magazine L’Express dans son classement 2011 des « Villes où il fait bon travailler ».
Une place tertiaire majeure
Avec huit emplois salariés privés sur dix dans les services, Nantes Métropole a fait du secteur tertiaire le moteur de
son développement économique. Les sociétés de conseil et assistance (TIC, conseils aux entreprises, médias…), les
activités financières ou encore les services opérationnels font de Nantes une métropole tertiaire majeure en France.
De grandes entreprises de services comme Fidelia Assistance, Amaguiz, Cotecna ou encore Accenture Technology Solutions ont choisi Nantes pour développer leur activité à l’échelle nationale.
Un socle industriel solide
Avec 28 000 emplois salariés privés pour environ 2 000 établissements, l’activité industrielle sur la métropole nantaise reste solide. Structuré autour de filières historiquement fortes (aéronautique, agroalimentaire, matériaux-mécanique…), le secteur industriel régional a su prendre le virage de la mutation technologique pour maintenir sa compétitivité. L’innovation en matériaux composites avec l’avènement de l’IRT Jules Verne (5 000 emplois dans 10 ans à proximité du site Airbus) en est la preuve.
Une attractivité reconnue
Mais les seuls atouts économiques de Nantes Métropole seraient réducteurs.La situation privilégiée au coeur du Grand Ouest, la proximité avec les centres de décisions parisiens, le modèle de développement équilibré et la capacité à intégrer les nouveaux arrivants sont des éléments décisifs dans les choix d’implantation des entreprises. Franck Melcare, directeur associé de Cap Data Consulting, SSII implantée à Nantes en 2010, résume cette idée : « Nous avons
fait un comparatif entre plusieurs villes. Nantes est la ville qui correspondait le plus à ce que nous attendions car elle
réunit des critères qualité de vie, un dynamisme économique et culturel ainsi que la proximité avec Paris. » A qui le tour ?
Patrick Robert
Nantes Métropole Développement
Témoignages d’adhérents du MEDEF 44
« L’immobilier tertiaire sur Nantes-Métropole se porte bien
grâce au dynamisme de la population ».
En tant que 6e agglomération française, le territoire a toujours été ouvert sur le large et a ainsi profité d’un apport de compétences diverses et variées. Ce n’est pas un hasard si deux de nos fleurons économiques (Airbus et STX France) sont des vecteurs de voyage. D’ailleurs, les sondages placent régulièrement la ville sur le podium en vantant la qualité et le cadre de vie. Ces cinq dernières années, le volume d’activité annuel du bureau s’est établi entre 60 000 et 80 000
m2 moyen provenant de demandes locales pour répondre à des agrandissements, mais aussi d’implantations nouvelles
cherchant qualité de vie et compétences. Les loyers s’établissent pour les bureaux neufs entre 120 et 180 €/m2/an suivant leur localisation et leur niveau de prestations. Les prix de vente se situent autour de 1 400 à 2 200 €/m2. Ces prix sont attractifs et sont un atout pour une entreprise de la région parisienne qui souhaiterait se délocaliser. Par ailleurs, la caractéristique majeure du marché tertiaire est sa concentration entre le Zénith et Sainte-Luce-sur-Loire. En complément, une nouvelle offre haut de gamme de centre-ville est située dans le quartier de la gare sud avec Euronantes, sur le mail Picasso.
Pour les années à venir, et malgré un contexte économique défavorable, nous avons quelques motifs d’espérer grâce au développement de la recherche dans le cadre des pôles d’excellence. En autre espoir réside dans l’attractivité du territoire avec un afflux de population qui entraînera une demande tertiaire proportionnelle.
Et pour les cinq prochaines années, le nombre de m2 tertiaires devrait au minimum se stabiliser voire légèrement progresser autour des 80 000 m2.
Pourquoi Adexia et manach Immobilier ont-ils choisi Eurêka
comme la nouvelle implantation ?
Deux raisons principales nous ont guidés :
Nos précédents locaux étaient devenus trop exigus. Afin d’assurer notre développement, il était donc indispensable d’installer nos équipes dans des locaux plus spacieux. Très rapidement, nos recherches nous ont amenés à examiner les opérations situées sur l’Ile de Nantes. Eurêka s’est alors imposé comme l’immeuble le plus adapté à notre cahier des charges.
Quelle a été votre démarche ?
La première a été guidée par le confort de travail : concilier l’open space tout en favorisant le travail personnel.
Grâce aux différents traitements acoustiques (faux plafond, moquette, cloisonnettes en tissu), nous avons réussi à créer une nouvelle ambiance d’échange tout en favorisant le calme dont nous avons tous besoin. Notre plateau sera donc un réel exemple d’aménagement pour aider nos clients dans leur projet.
Nous devions aussi montrer l’exemple dans l’applications des principes du développement durable : l’immeuble est THPE ce qui donne une vraie opportunité aux collaborateurs d’adapter leur comportement en adéquation avec ce label, via la maîtrise quotidienne des énergies et des déchets. La seconde a été la mise en place avec les autres occupants de l’immeuble de services communs afin de mutualiser nos coûts : nous avons notamment des salles de réunions communes, un IPBX mutualisé, des lignes ADSL de secours, un wifi commun…
Après deux mois d’occupation, chacun s’est approprié ce nouvel espace de travail et nos clients également !
Marché d’immobilier d’entreprise nantais
Deuxième ou troisième poste de dépenses dans les entreprises, notamment tertiaires, l’immobilier est devenu un enjeu stratégique pour les dirigeants. Même I’Etat, dans le cadre de la Réforme Générale des Politiques Publiques, a mis
en place des règles de plafond de surface (1 2 m2 par agent) et de plafond de loyer selon les villes.
En ces temps d’austérité, le budget loyer comme le budget charges sont regardés de très près.
ENTREPRISES 44. en confiant au ClNA
la rédaction de ce dossier, permet
aux membres de notre Club, experts dans leur domaine, d’apporter un éclairage sur l’évolution de nos marchés, le développement de nouvelles offres foncières, les nouvelles générations d’immeubles de bureaux, les changements réglementaires et les évolutions des
espaces de travail qui vont dans le
sens des économies et de la maîtrise
des coûts. Une ardente obligation..
.
Philippe Josse,
président du CINA
Tendances du marché tertiaire
(chiffres de l’Observatoire Nantais de l’Immobilier Tertiaire et d’Activité du 1er semestre 2011 – ONITA
A près une année 2010 satisfaisante, on aurait pu s’attendre, pour le premier semestre 201 1, à une activité ralentie compte tenu de la situation économique. Le constat n’en est pas moins surprenant. Au regard des chiffres recensés.
nous avons observé deux phénomènes à période équivalente :
A cela, il y a plusieurs explications : les effets de la crise se font ressentir pleinement sur le nombre de transactions pour ce semestre. Cette baisse est notamment due à un rallongement des délais des décisions. Par la diminution du nombre des transactions, la surface moyenne de 160 m2 transactés en 201 0 passe pour ce premier semestre à 380m2.
Concernant les m2 placés, un certain nombre d’opérations enregistrées en 2010 se sont concrétisées en 201 1, notamment des opérations supérieures à 1 500 m2 et pouvant atteindre près de 10 000 m2.
Point sur la demande placée
Durant cette période, nous constatons un maintien des valeurs locatives observées en 2010, pour le segment du seconde main de périphérie avec des prestation basiques, alors sur les valeurs locatives augmente pour le seconde main de standing, tant en périphérie qu’en centre- ville. .. Par contre, pour le neuf, ces valeurs restent stables, démarrant à 1 17Hm2 en périphérie pour atteindre 175 m2 en centre-ville.
La faiblesse des transactions à l’acquisition (moins de 25) ne nous permet pas l’élaboration de données fiables. Toutefois, elles varient entre1 000 et2 100 € HT/m2, sans grand changement par rapport à 2010.
Parc d’activités en Loire-Atlantique : bilan et perspectives
539 ha pour se développer
Les entreprises en recherche d’un site pour s’implanter ou se développer en Loire-Atlantique peuvent choisir en 201 1
entre 108 parcs d’activités offrant 539 ha viabilisés.
Ils sont répartis sur une large partie du département et bénéficient, dans l’ensemble, d’une desserte routière de bonne
qualité : près des 213 des superficies proposées à la vente sont en effet à 3 minutes d’un échangeur sur une 2 x 2 voies.
Des ventes stables
Le volume et la répartition des ventes de 2010 font apparaître 2 tendances : tout, d’abord, à 89 ha, les ventes se stabilisent à niveau modeste : elles atteignaient 90 ha en 2009, mais le double en 2008 et près du triple en 2007. Ensuite, les ventes se resserrent sur un nombre plus limité de parcs : 46 en 201 O contre 56 en 2009 et 90 en 2008.
La conjoncture défavorable explique une partie du phénomène, comme en témoigne la forte diminution des volumes commercialisés en faveur des activités de production : ilsatteignent en 2010 le tiers de ce qu’ils étaient en 2008.
Mais l’indisponibilité temporaire de foncier viabilisé sur des parcs qui ont connu ces dernières années une commercialisation rapide est également à mettre en avant. A l’échelle départementale, les superficies viabilisées disponibles à la vente ont tendance à diminuer : elles dépassaient 600 ha en 2008.
Difficultés économiques et délai de reconstitution de l’offre sur des territoires attractifs se conjuguent pour caractériser le profil des ventes de 2010.
Ne pas baisser la garde
La tendance à la diminution de l’offre conjuguée à une baisse plus prononcée des ventes sur la période récente se traduit par un allongement du délai théorique d’écoulement du stock, qui s’établit à 6 ans cette année.
Le ralentissement économique de cette fin 201 1 et sa poursuite attendue en 2012 peuvent suggérer que I’offre actuelle
répondra aux besoins. Pourtant, 3 points sont à garder en mémoire :
- les délais nécessaires à l’aménagement de capacités supplémentaires par création, extension ou densification de parcs se comptent aussi en années ;
- des besoins fonciers persistent y compris en période de basse conjoncture, ne serait-ce que par la recomposition permanente du tissu économique; – des tensions existent déjà sur certains territoires attractifs qui ne peuvent plus répondre aux demandes aussi facilement que par le passé.
La décision prise par le Conseil général de Loire-Atlantique de créer des zones d’intérêt départemental, les Ecospaces, participe de la réponse à ces problématiques.
Inscrits dans une logique d’aménagement du territoire, ils compléteront la gamme des parcs d’activités communautaires en offrant une visibilité à long terme aux porteurs d’investissements industriels et logistiques,
grâce à leur emprise significative – de l’ordre de 150 ha -et le ciblage de projets aux besoins fonciers élevés. Ils contribueront également à favoriser un développement équilibré du territoire et de l’emploi.
Le ralentissement de l’activité économique redonne actuellement un peu de souplesse en matière de capacité d’accueil. Toutefois, l’horizon de 6 ans est en réalité limité et ne peut qu’inciter à rester vigilant sur le renouvellement régulier de l’offre.
Gildas Fouasson – Comité d’expansion
économique de Loire-Atlantique -
CODELA
EuroNantes Gare, un quartier de ville
Inscrite directement dans le projet urbain de l’agglomération nantaise, la ZAC Euro- Nantes Gare prend place entre la gare et la Loire, proposant plus de 1 500 logements et 190 000 m2 de bureaux. Sa situation stratégique, à proximité de la gare TGV, de l’île de Nantes et du centre-ville, lui confère une importance toute particulière en termes de renouvellement urbain et en fait un véritable enjeu de développement du territoire.
II s’agit, ainsi, de réintégrer physiquement ce quartier dans la ville en le reliant aux quartiers voisins, par l’amélioration des franchissements ferroviaires et le nouveau pont EricTabarly sur la Loire et en lui redonnant une véritable qualité d’espace et d’habitat satisfaisants.
La mixité comme priorité : architecture, habitat, fonctions
La mixité urbaine est le principal fondement de ce projet : logements diversifiés, activités économiques, services
publics et privés, transports en commun et circulations douces, équipements de détentes et espaces verts de qualité font d’EuroNantes Gare un quartier « à vivre ».
Ce nouveau quartier comprendra ainsi à terme avec la ZAC MALAKOFF centre :
Une attention toute particulière a été portée au traitement des espaces publics permettant de réaliser des espaces qualitatifs (mail Pablo Picasso) se mêlant à une mixité d’architectures contemporaines, et donnant naissance à un véritable quartier de ville.
Renforcement économique de la métropole en coeur d’agglo
Le site d’EuroNantes Gare, au pied de la gare TGV, et donc à 2 heures de Paris, offre également à l’agglomération nantaise la perspective de nouveaux développements économiques renforçant l’attractivité et l’emploi de la métropole.
Toujours en mouvementLa mise en oeuvre d’une première phase d’urbanisation a permis de voir naître les premiers espaces publics, logements et bureaux du quartier. Ainsi, les premiers habitants ont fait leur entrée à l’automne 2009, le collège a ouvert ses portes la rentrée 201 0, et d’ores et déjà des commerces ont démarré leur activité. ..
Nantes Métropole Aménagement entame la seconde phase du projet à l’est du mail Pablo Picasso. Ainsi, au cours de l’année 201 2, les grues investiront une nouvelle fois le quartier, pour la construction de « Nouvelle vague » par Adim Ouest, un ensemble de bureaux, logements et de commerces en rez-de-chausée. A suivre, l’îlot 38 accueillera un programme d’habitats mixtes (libres, abordables et sociaux) ainsi que des locauxcommerciaux en rez-de-chaussée (Samo/Bati-Nantes).
Au total, entre la fin 2013 et l’année 201 5, plus de 56 OOOm2 tertiaires et 506 logements devraient être livrés.
Durant les années à venir, de nombreux projets alliant mixité et qualité architecturale viendront compléter l’offre de
ce quartier, toujours en mouvement.
*SHON : surface Hors Euvre nette.
Franck Savage,
Nantes Métropole Aménagement
L’île de Nantes, un grand projet d’ambition européenne
80 opérations immobilières ont déjà été engagées. La nouvelle équipe de maîtrise d’oeuvre en place, sous la conduite
de l’urbaniste belge Marcel Smets et de l’agence uapS, réaffirme l’ambition du projet urbain et verra débuter ou s’achever de nombreux chantiers d’importance.
À côté du futur Prairie-au-duc, dont l’exemplarité a été distinguée par l’État en 2009 en lui octroyant le label « écoquartier », les projets Viviani 1, 2 et 3 (7 500 et 5 000 m2 de bureaux), les nouveaux immeubles de la pointe est ou
encore l’opération d’envergure Yléo sur le Tripode sont en cours. À l’ouest, s’est achevé un équipement culturel audacieux, la Fabrique, laboratoire artistique emblématique du Quartier de la création où 100 000 m2 seront dédiés aux industries créatives. Autour, ce sont plusieurs opérations de bureaux qui renforcent l’offre liée au Quartier de la
création : après Manny, ce sont les immeubles Eurêka et Ehundura qui ont été livrés à la rentrée 201 1. Tout près, le projet de transformation des Halles Alstom, ancien fleuron industriel, en sera l’épicentre à l’horizon 2014, avec notamment l’implantation de l’école des Beaux- Arts, d’activités de formation, de médiation et d’espaces dédiés aux entreprises ou aux artistes. Au sud-ouest de l’île, 90 ha de friches industrielles seront reconverties avec notamment le regroupement des activités du CHU sur plus de 200 000 m2.
→ Les chiffres clés
→ Les principales opérations à venir
Jean-Luc Charles – Samoa
Parc Tertiaire AR MOR – Saint herblain
C’est le secteur accueillant le Zénith depuis 2006, au carrefour du périphérique et de l‘axe Nantes/Saint-Nazaire/Vannes, qui a été retenu, à Saint-Herblain, deuxième pôle d’emploi de l’agglomération, dans un environnement d’activités et de services important et en fort développement.
Dans un cadre paysager de grande qualité, une offre dédiée de 110000 m² de bureaux et de services d’accompagnement est ainsi en développement sur le Parc Tertiaire Armor.
Cette offre est tout particulièrement orientée vers l’accueil de grands comptes (directions régionales ou interrégionales, regroupement de sites) ou de sièges sociaux de PME régionales, mais aussi vers les demandes de petites surfaces. Elle peut être proposée dans le cadre d’un bâtiment en compte propre (sans limite de surface grâce à l’offre foncière disponible et adaptable) ou dans un programme confié à un promoteur, compte tenu de l’attention portée à la production régulière d’une offre immobilière disponible sans délai.
Les conditions économiques distinguent l’offre périphérique de celle du centre-ville : les loyers proposés sont d’environ 135/142€HT/m² SU, les valeurs à la vente de l’ordre de 1700€HT/m² HON.
Le Parc Tertiaire AR MOR est aussi conçu comme un lieu de vie pour les 4500 à 5000 salariés qui y travailleront à terme : des services à la personne et à l’entreprise sont d’ores et déjà disponibles (hôtel 3*, restauration d’affaires, restauration quotidienne, agence bancaire entreprises) ou attendus à court terme (conciergerie, crèche interentreprises).
Aujourd’hui, 50000 m² de planchers sont livrés et occupés, représentant 2 200 emplois. 60 000 m² sont à construire ou à commercialiser.
Christian Giboureau – Loire Océan Développement
Les nouveaux immeubles de bureaux
Skyline, un programme immobilier innovant au coeur d’Euronantes-Gare
regroupe, en deux bâtiments, 16183 m² de bureaux, 872 m² de commerces et un parc de stationnement de 672 emplacements en sous-sol dont 434 publics appartenant à Nantes Métropole. Ce programme certifié HQE® et labellisé BBC, allie innovation, architecture contemporaine, respect de l’environnement et performance énergétique.
Un projet avec des prestations en phase avec les besoins du marché
Construit par Quille Construction, Skyline est un bâtiment nouvelle génération. L’équipe du projet a conçu un bâtiment aux lignes sobres et actuelles, aux halls d’accueil spacieux et hauteurs libres sous plafond de 2,70 m, disposant de toits-terrasses végétalisés, de vastes terrasses privatives, d’un patio intérieur et d’un jardin privatif.
Skyline propose des surfaces modulables en sous-ensembles de 300 m² et loués avec le pré-câblage intégré dans le fauxplancher.
Skyline, au coeur de la performance
L’ensemble immobilier s’inscrit dans une démarche HQE®, avec un profil environnemental élevé (5 cibles très performantes).
Grâce à sa conception énergétique innovante, Skyline est labellisé BBC Effinergie (Bâtiment Basse Consommation) et ne
consomme que 70 kWhep/m²/an. Afin d’obtenir ce résultat, l’équipe de Cirmad Prospectives a opté pour :
- une façade intelligente jouant avec lalumière naturelle et construite par des procédés innovants d’industrialisation et de préfabrication :
→ du béton poli blanc à l’extérieur assurant la pérennité,
→ une fenêtre toute hauteur avec un mini-balcon accessible via un ouvrant et protégé par un garde corps en verre pour chaque bureau,
→ des protections solaires à lames extérieures orientables et asservies à la luminosité extérieure en façades sud et ouest,
→ un mur béton intérieur permettant de rafraîchir les volumes en été.
Une technique économe en énergie :
→ un traitement de l’air avec des poutres climatiques actives,
→ une ventilation double flux avec une récupération de l’énergie sur l’air extrait,
→ un confort intérieur avec éclairementpar luminaires graduables asservis à la détection de présence.
Livré en avril 2011, l’immeuble est occupé en quasi-totalité par la BNP, la Direccte, Regus et le siège social de Quille Construction.
Jacques Larrignon
A propos de Cirmad Prospectives
Chef d’orchestre de l’acte de construire, Cirmad Prospectives, filiale de Quille Construction, est une société spécialisée
dans le développement de projets immobiliers.
Elle accompagne ses clients dans une démarche globale, de la conception à la réalisation d’un projet immobilier.
Interlocuteur unique, elle apporte une réponse et des solutions sur mesure pour développer un projet ou valoriser un site. Elle intervient sur l’ensemble de la gamme immobilière.
La RT2012 : réduire les besoins énergétiques avant tout
Nous rentrons maintenant dans la phase de mise en route de la RT2012.
Les dates d’application sont définies par l’arrêté du 26 octobre 2010. Elles sont fonction du type de bâtiment. Pour les bâtiments de bureaux, établissements
d’enseignements, établissement d’accueil de la petite enfance, et les logements situés en zone ANRU, la RT2012 est
applicable depuis le 28 octobre 2011.
La RT2012 s’articule autour de cinq usages énergétiques : le chauffage, la climatisation, la production d’Eau Chaude Sanitaire, l’Eclairage et les Auxiliaires (ventilateurs, pompes etc…).
Tout comme la RT2005, elle imposera des exigences de performances globales et minimales. Elle sera matérialisée à travers trois coefficients : le Bbio (Optimisation des performances), le Cep, (consommation des cinq usages évoqués ci-dessus), la Tic (Température intérieure de confort).
Outre les exigences techniques, la RT2012 imposera au maître d’ouvrage de fournir des attestations de prise en compte
de la RT2012 en phase PC et en fin de chantier. Finis les projets conçus sans approche thermique cohérente, une vraie
réflexion devra être menée très en amont sur tous les projets.
Logements et tertiaires : à chacun ses changements
En logement, les incitations gouvernementales (la loi Scellier notamment) ont généralisé les bâtiments BBC depuis plusieurs années. La RT2012 n’est donc pas une énorme révolution, si ce n’est qu’il faut respecter de nouvelles contraintes de performances minimales. La situation est bien différente dans les bâtiments tertiaires, car la notion de Bâtiment Basse Consommation n’est pas encore généralisée. A ce titre, la RT2012 représente un vrai changement et une marche technologique plus importante.
Une priorité, la réduction des besoins énergétiques
La réduction des besoins énergétiques est un principe fondamental de cette nouvelle réglementation.
Une réflexion en amont est donc nécessaire. Elle passe par une optimisation du coefficient Bbio du projet, c’est-à-dire
de tous les critères du bâti impactant le chauffage, le confort d’été et l’éclairage.
Les échanges entre le bureau d’études énergétique et l’architecte deviennent incontournables pour étudier les impacts:
Pour autant, la nouvelle réglementation n’oublie pas les installations techniques ( chauffage, climatisation et écliarage notamment). Elles doivent maintenant proposer des performances élevées pour répondre efficacement aux besoins du bâtiment.
Avec la RT2012, plus de solutions préétablies, chaque projet doit trouver son optimisation dans la bonne conjugaison
entre Bâti/Systèmes/ENR*.
Cette démarche doit être intégrée dès maintenant pour les projets en cours, mais également pour préparer l’ensemble
de la profession aux futures étapes de la réglementation qui devrait nous mener très rapidement aux bâtiments à l’énergie positive…c’est pour 2020 au plus tard.
Des espaces de travail à votre service
9 idées pour vous faciliterla vie
en l’envisageant sous l’angle des processus de travail, des ressources humaines, de la technologie, de la culture d’entreprise et de la marque. Une stratégie efficace en matière d’espace de travail doit prendre en compte tous ces facteurs.
« Chaque siège doit être un bon siège », dit Lauri Lampson (PDR). « Il ne doit pas y avoir de mauvais coins. Accès à la lumière naturelle, séparation par rapport aux axes de circulation, création de voisinages, espaces différenciés selon leurs fonctions et leurs caractéristiques, chaque mètre carré doit être performant.
D’après une étude récente, la communication en face à face varie de près de 60% selon qu’un poste de travail est situé le long d’un axe principal de circulation ou à un emplacement moins visible (Harvard Business Review, mars 2010, d’après des travaux de James Stryker, Saint Mary’s College of California). Par rapport aux aménagements à faible densité, les aménagements très denses en postes de travail augmentent de 84% la communication entre les membres des équipes.
Dans tout espace de travail, les zones les plus actives sont bien équipées. Pour les équipes de projet ou les groupes de travail, veillez à prévoir tous les outils technologiques nécessaires pour accéder aux informations, les partager et les présenter.
Les interactions sociales formelles et informelles sont fondamentales : favorisez les conversations en aménageant des espaces confortables pour la réflexion et le brainstorming. Les applications benching rapprochent les collaborateurs, elles libèrent et facilitent la communication.
Ne sous-estimez jamais le pouvoir d’un en-cas et d’une boisson lorsqu’il s’agit de réunir les collaborateurs etd’amorcer une conversation. Lauri Lampson (PDR) se souvient d’une scientifique expliquant pourquoi les mini-cuisines installées dans le couloir de sa société étaient si importantes. Elle disait, « c’est là que l’on se rencontre par hasard et que l’on parle sciences. Les meilleures idées naissent là. »
La véritable collaboration repose sur les interactions en face à face. Les collègues partagent connaissances et expériences dans des environnements propices et intimes. L’innovation nécessite des lieux pour échanger et faire fructifier ses idées.
La culture d’entreprise se construit au bureau, pas au café du coin. Aménagez un espace de travail qui soit une destination propice à tout ce travail important.
Optimisez les m² de bureaux individuels, installez des outils techniques flexibles.
Créez une zone destinée aux conversations près de la porte, une zone de collaboration plus à l’intérieur, et une zone de concentration au fond.
Selon Ryan Armbruster (UnitedHealth Group), « l’espace peut contribuer à pousser l’entreprise vers le changement. Il y a une limite à trouver, où le changement est suffisamment sensible pour que les gens se sentent un peu bousculés, mais pas perturbés au point de se désengager ou de faire obstacle à ce que vous essayez de mettre en place. »
Les espaces où l’on peut tester de nouvelles idées, faire du désordre et se tromper discrètement alimentent le processus d’innovation. Ils font comprendre aux collaborateurs que la prise de risques est valorisée.
La place gagnée en réduisant les postes de travail individuels peut servir à créer des espaces utiles à tous : zones propices aux réunions informelles, salles de projet, salles de réunion en petits groupes ; outils de partage des informations : plans de travail suffisamment grands pour étaler des documents, surfaces verticales pour rendre le travail lisible.
Aurélie Martin
Chef de marché régional Steel
Le marché de l’investissement
L’année 2011 voit le retour des investissements en bureaux avec 1,1 Mds € placé sur les trois premiers trimestres contre 330 M € sur la même période en 2010, (année marquée par la part des commerces dans les volumes placés avec en régions des montants investis en bureaux qui n’avaient jamais été aussi faibles.)
Ainsi, la bonne résistance des marchés locatifs et la stabilisation des taux de vacances ont favorisé le retour des investisseurs sur les bureaux qui concentrent 65 % des volumes investis. Cet intérêt pour les bureaux s’est également manifesté pour les métropoles régionales puisque sur le seul 1er trimestre 2011, plus de 400 M€ y ont été investis contre 115 M€ à la même époque de l’année dernière.
Sur ce marché de l’investissement en région, la part des investisseurs français est prépondérante avec 91 %, et notamment celle des SCPI, qui avec 22 % ont été parmi les principaux acteurs du marché sur le 1er semestre 2011.
Ainsi, dans ce contexte, il est intéressant d’avoir la vision du marché de l’investissement de l’une des SCPI régionales
les plus actives et dont en outre le siège se situe à Nantes :
Martin Chatillon : Pierre Martinez vous êtes responsable des investissements de la SCPI ATLANTIQUE MUR REGIONS, issue de la Banque Populaire Atlantique, vous êtes donc, en tant que SCPI, l’un des acteurs majeurs de ce marché de l’investissement 2011.
Pierre Martinez : en effet les chiffres parlent d’eux-mêmes et ceux communiqués sont éloquents puisqu’au 1er semestre 2011 la collecte nette des SCPI au plan national s’est élevée à 962 M€, en progressionde 60% par rapport au 1er semestre 2010 qui était déjà un bon cru. 2011 pourrait ainsi constituer un record en terme de collecte.
Pour notre structure, les montants collectés en 2011 sont également en forte hausse de près de 30 % à fin septembre
et pourraient atteindre les 45 M€ sur l’année.
Quelle est, dans ce contexte dynamique,
votre actualité sur les trois premiers trimestres 2011 ?
Les offres proposées sur le marché en 2011 ont été plus conformes à la typologie des opérations que nous recherchons,
notre coeur de cible étant constitué d’immeubles de bureaux, en région uniquement, acquis en pleine propriété et
dans une fourchette de taille comprise entre 2000 et 5000 m2.
Si nous n’avons pas de fonds particulièrement dédiés aux nouvelles normes environnementales, nous orientons nos
recherches en priorité sur des immeubles neufs ou de moins de 5 ans, correspondant à minima à la norme RT 2005. Nos investissements doivent être en phase avec la demande des grandes métropoles régionales et les volumes investis dans ces différentes villes par notre SCPI sont également proportionnels à la taille de ces marchés.
Quelle est la place de Nantes dans votre stratégie d’investissement ?
Nantes, bien sûr, pour des raisons historiques liées à la création de notre SCPI, occupe une place de choix. Je suis heureusement surpris par la tenue du marché nantais et son dynamisme. Le volume des m² transactés place cette ville dans le palmarès des métropoles françaises dont la profondeur et la maturité de marché sont à même de rassurer un investisseur institutionnel notamment avec des taux qui restent attractifs par rapport au marché francilien.
En effet avec près de 100 000 m² transactés en bureaux en 2010, le marché nantais intéresse les grands investisseurs
français et étrangers. Cet intérêt se concentre cependant sur des produits sécurisés créant ainsi un marché à deux
vitesses entre d’un côté celui du « prime » avec des valeurs stables et d’un autre côté, celui des actifs secondaires non sécurisés qui ont du mal à trouver acquéreur.
C’est justement pour conserver intacte l’attractivité de notre patrimoine, que notre SCPI pratique une politique de travaux réguliers, permettant ainsi à nos immeubles, de rester en phase avec les attentes des utilisateurs.
En 2011, l’investissement en immobilier d’entreprises pourrait être compris entre 12 et 13 Mds €, un niveau honorable à comparer avec la moyenne long terme qui s’établit à 15 M€.
Dans un contexte économique plus morose, comment voyez-vous l’année 2012 en matière d’investissement ?
En effet, les prochains mois et l’année 2012 cumulent bien des événements : fin de l’effet SIIC, réforme du régime des
plus-values, élection présidentielle… Il est donc bien difficile d’établir un pronostic.
Gageons que dans un contexte économique morose, le particulier continuera de plébisciter le placement sur des parts
de SCPI par rapport à d’autres choix d’actifs moins sécurisés à ce jour.
Il est vrai que compte tenu du ralentissement économique et du resserrement des conditions de crédit, les volumes investis pourraient diminuer en 2012, mais cela est une autre histoire !
Martin CHATILLON
Consultant BNP PARIBAS RE
Nantes Métropole : quand l’équilibre est une force
Portée par une activité tertiaire dynamique, un socle industriel puissant et la capacité d’innovation des pôles de
compétitivité (matériaux composites, biotechnologies, images et réseaux, automobiles) Nantes métropole est de plus
en plus prisée par les entreprises et leurs salariés. Pour preuve la première place attribuée par le magazine L’Express dans son classement 2011 des « Villes où il fait bon travailler ».
Une place tertiaire majeure
Avec huit emplois salariés privés sur dix dans les services, Nantes Métropole a fait du secteur tertiaire le moteur de
son développement économique. Les sociétés de conseil et assistance (TIC, conseils aux entreprises, médias…), les
activités financières ou encore les services opérationnels font de Nantes une métropole tertiaire majeure en France.
De grandes entreprises de services comme Fidelia Assistance, Amaguiz, Cotecna ou encore Accenture Technology Solutions ont choisi Nantes pour développer leur activité à l’échelle nationale.
Un socle industriel solide
Avec 28 000 emplois salariés privés pour environ 2 000 établissements, l’activité industrielle sur la métropole nantaise reste solide. Structuré autour de filières historiquement fortes (aéronautique, agroalimentaire, matériaux-mécanique…), le secteur industriel régional a su prendre le virage de la mutation technologique pour maintenir sa compétitivité. L’innovation en matériaux composites avec l’avènement de l’IRT Jules Verne (5 000 emplois dans 10 ans à proximité du site Airbus) en est la preuve.
Une attractivité reconnue
Mais les seuls atouts économiques de Nantes Métropole seraient réducteurs.La situation privilégiée au coeur du Grand Ouest, la proximité avec les centres de décisions parisiens, le modèle de développement équilibré et la capacité à intégrer les nouveaux arrivants sont des éléments décisifs dans les choix d’implantation des entreprises. Franck Melcare, directeur associé de Cap Data Consulting, SSII implantée à Nantes en 2010, résume cette idée : « Nous avons
fait un comparatif entre plusieurs villes. Nantes est la ville qui correspondait le plus à ce que nous attendions car elle
réunit des critères qualité de vie, un dynamisme économique et culturel ainsi que la proximité avec Paris. » A qui le tour ?
Patrick Robert
Nantes Métropole Développement
Témoignages d’adhérents du MEDEF 44
« L’immobilier tertiaire sur Nantes-Métropole se porte bien
grâce au dynamisme de la population ».
En tant que 6e agglomération française, le territoire a toujours été ouvert sur le large et a ainsi profité d’un apport de compétences diverses et variées. Ce n’est pas un hasard si deux de nos fleurons économiques (Airbus et STX France) sont des vecteurs de voyage. D’ailleurs, les sondages placent régulièrement la ville sur le podium en vantant la qualité et le cadre de vie. Ces cinq dernières années, le volume d’activité annuel du bureau s’est établi entre 60 000 et 80 000
m2 moyen provenant de demandes locales pour répondre à des agrandissements, mais aussi d’implantations nouvelles
cherchant qualité de vie et compétences. Les loyers s’établissent pour les bureaux neufs entre 120 et 180 €/m2/an suivant leur localisation et leur niveau de prestations. Les prix de vente se situent autour de 1 400 à 2 200 €/m2. Ces prix sont attractifs et sont un atout pour une entreprise de la région parisienne qui souhaiterait se délocaliser. Par ailleurs, la caractéristique majeure du marché tertiaire est sa concentration entre le Zénith et Sainte-Luce-sur-Loire. En complément, une nouvelle offre haut de gamme de centre-ville est située dans le quartier de la gare sud avec Euronantes, sur le mail Picasso.
Pour les années à venir, et malgré un contexte économique défavorable, nous avons quelques motifs d’espérer grâce au développement de la recherche dans le cadre des pôles d’excellence. En autre espoir réside dans l’attractivité du territoire avec un afflux de population qui entraînera une demande tertiaire proportionnelle.
Et pour les cinq prochaines années, le nombre de m2 tertiaires devrait au minimum se stabiliser voire légèrement progresser autour des 80 000 m2.
Pourquoi Adexia et manach Immobilier ont-ils choisi Eurêka
comme la nouvelle implantation ?
Deux raisons principales nous ont guidés :
Nos précédents locaux étaient devenus trop exigus. Afin d’assurer notre développement, il était donc indispensable d’installer nos équipes dans des locaux plus spacieux. Très rapidement, nos recherches nous ont amenés à examiner les opérations situées sur l’Ile de Nantes. Eurêka s’est alors imposé comme l’immeuble le plus adapté à notre cahier des charges.
Quelle a été votre démarche ?
La première a été guidée par le confort de travail : concilier l’open space tout en favorisant le travail personnel.
Grâce aux différents traitements acoustiques (faux plafond, moquette, cloisonnettes en tissu), nous avons réussi à créer une nouvelle ambiance d’échange tout en favorisant le calme dont nous avons tous besoin. Notre plateau sera donc un réel exemple d’aménagement pour aider nos clients dans leur projet.
Nous devions aussi montrer l’exemple dans l’applications des principes du développement durable : l’immeuble est THPE ce qui donne une vraie opportunité aux collaborateurs d’adapter leur comportement en adéquation avec ce label, via la maîtrise quotidienne des énergies et des déchets. La seconde a été la mise en place avec les autres occupants de l’immeuble de services communs afin de mutualiser nos coûts : nous avons notamment des salles de réunions communes, un IPBX mutualisé, des lignes ADSL de secours, un wifi commun…
Après deux mois d’occupation, chacun s’est approprié ce nouvel espace de travail et nos clients également !